Apa itu NJOP? Cek Pengertian, Cara Hitung dan Fungsinya untuk Rumah

Nilai Jual Objek Pajak atau NJOP adalah nilai yang akan didapatkan saat Anda melakukan transaksi jual atau beli rumah. NJOP adalah hal yang penting untuk diketahui, karena hal tersebut akan menjadi dasar bagi penjual menentukan harga yang tepat dari rata-rata yang ada. Agar tidak salah dalam mematok harga, simak artikel mengenai apa itu NJOP dan cara menghitung NJOP berikut.

Apa itu NJOP

Satu jenis pajak yang berandil besar bagi pemerintah di Indonesia adalah Pajak Bumi dan Bangunan atau dikenal sebagai PBB. Dalam pengenaan PBB ini, salah satu variabel pokok yang diambil adalah NJOP (Nilai Jual Objek Pajak).

Dalam praktiknya, NJOP adalah dasar untuk mengenakan PBB sektor perkotaan dan perdesaan (PBB-P2), atau bahkan perhutanan, perkebunan, dan pertambangan (PBB-P3).

Besar NJOP ini akan berpengaruh terhadap jumlah tagihan PBB-P2 atau PBB-P3. Definisi apa itu NJOP bisa dilihat pada dasar hukum NJOP adalah dari peraturan Pasal 1 (3) Undang Undang PBB Pasal 1 (40) Undang-Undang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD).

Di situ tertulis, NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli,

NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti.

Pada sektor properti, NJOP adalah nilai yang ditetapkan sebagai dasar pengenaan PBB oleh negara. Pada penerapannya, NJOP adalah nilai yang mengalami peningkatan jika sebuah kawasan kian berkembang.

Fungsi NJOP

Katakanlah pembeli atau penjual rumah tidak mengetahui harga pasar properti yang akan dinego. Mereka sama sekali tidak tahu berapa harga yang pantas atas properti yang akan dilepas atau diambil.

Maka, fungsi NJOP adalah patokan penentu harga paling minimal. Sebagai contoh, jika Anda ingin membeli sepetak tanah, maka memeriksa NJOP-nya tentu akan berfaedah.

Jika harganya lebih tinggi dari NJOP, sang pemilik berarti menawarkannya terlampau mahal. Sebaliknya, kalau harganya lebih rendah dari NJOP, mungkin saja ada sesuatu yang tidak lazim sehingga harga yang ditawarkan terlampau murah. Dengan begitu Anda bisa lebih hati-hati dan memiliki bahan pertimbangan lagi.

Perbedaan NJOP dan NJKP

NJKP merupakan akronim dari Nilai Jual Kena Pajak. NJKP adalah nilai jual objek yang kelak masuk dalam perhitungan pajak tertuang yang tercatat dalam Pasal 6 (3) Undang-Undang PBB. Artinya, NJKP menjadi bagian dari NJOP, dan nilai NJKP takkan terlepas dari besaran NJOP.

Dan faktanya, NJKP dapat memiliki angka sama dengan nilai jual, atau bahkan bisa lebih rendah atau lebih tinggi dari nilai itu. Dalam perkara besaran, NJKP serendah-rendahnya dikenai 20% dari nilai jual dan setinggi-tingginya di titik 100% dari nilai itu.

Ketentuan persentase NJKP sudah ditetapkan oleh pemerintah. Untuk perkebunan, kehutanan, dan pertambangan, persentase objek pajaknya sebesar 40%. Sementara untuk objek pajak lain, misalnya perdesaan dan perkotaan, mesti dilihat dulu NJOP terkait.

Cara Menghitung NJOP

Sebagaimana hitungan lain dalam hidup kita sehari-hari, kalkulasi NJOP juga belum banyak yang memahami. Cara menghitung NJOP berdasar atas penilaian yang pendekatannya terkait dengan perbandingan harga pasar, dan perbandingannya hanya bisa terjadi pada objek tanah sejenis, letaknya berdekatan, serta harga pasar yang sebelumnya telah diketahui.

Tiap tahun Pemerintah Daerah menentukan NJOP tanah per meter persegi, dan dilangsungkan secara massal. Ketentuan tersebut diterapkan agar biaya PBB dapat ditetapkan.

Perbandingan tersebut bisa diterapkan melalui sejumlah faktor yang berpengaruh terhadap harga tanah. Misalnya lokasi, fasilitas di sekitar lokasi, bagaimana kondisi tanah, kemudahan akses, dan seterusnya. Kemudian, jika terjadi transaksi jual beli, NJOP akan ditetapkan berdasar tiga variabel berikut:

1. Perbandingan dengan objek pajak lain sejenis. Dalam hal ini, penentuan nilainya didapat dari hasil banding dengan objek lain yang sejenis, dan letaknya tidak berjauhan serta nilai jualnya telah diketahui.
2. NJOP pengganti. Jalan ini dapat diambil untuk memperoleh NJOP berdasarkan hasil pendapatan atau pemasukan objek pajak yang dikenai penilaian.
3. Nilai perolehan baru. Anda perlu menghitung total biaya awal beserta segala prosesnya untuk membeli sebuah objek. Kemudian, lihat kondisi terakhir dari bangunan. Jika perlu, sesuaikan nilai awal yang telah ditentukan tadi.

NJOP adalah nilai yang ditetapkan per meter persegi dan seringkali menjadi asumsi bagi harga terendah sebuah properti. Yang lumrah dipraktikkan adalah harga properti ditawarkan 1,5 hingga 2 kali lebih besar dari NJOP. Berikut simulasi sederhana untuk menghitung NJOP:

Cara Mengecek NJOP/Meter

NJOP/Meter adalah besaran Nilai Jual Objek Pajak di suatu daerah, dan ada beberapa cara untuk mengetahuinya.

1. Anda dapat datang langsung ke kantor kecamatan tempat lokasi properti/tanah berada.
2. Anda bisa cek NJOP online. Sebab, pemerintah telah menyediakan layanan informasi NJOP di situs resminya.

Dengan begitu, Anda tinggal mengakses situs resmi pemerintah daerah untuk mengetahui kisaran NJOP yang Anda bidik.

Untuk wilayah DKI Jakarta, Pemerintah provinsi menetapkan NJOP tiap tahun lewat perilisan Peraturan Gubernur. Untuk itu, cek NJOP online berdasar Pergub yang dibuat.

Agar bisa menemukan datanya, Anda bisa merujuk ke situs web Badan Pajak dan Retribusi Daerah (BPRD) Jakarta. Setelah itu, klik download lalu cek kumpulan aturan PBB. Pada laman itu, akan terlihat tautan berisi aturan terbaru NJOP online.

Kelebihan dan Kekurangan NJOP

Meski menjadi patokan penting, perhitungan dengan NJOP memiliki kelebihan dan kekurangan. Untuk kelebihannya, NJOP adalah nilai yang dapat menjadi harga acuan. Sehingga, harga yang tertera sudah menyesuaikan dengan nilai wilayah masing-masing.

Karena nilai itu mengikuti sejumlah anasir seperti infrastruktur dan fasilitas maka semakin baik keduanya, maka akan semakin tinggi nilainya. Terakhir, penentu nilai persentasenya adalah kepala daerah.

Sementara untuk kekurangannya, NJOP tidak membedakan lokasi bangunan. Selain itu, harga tidak membedakan bangunan tipe berbeda di sekelilingnya. Karena mengikuti tabiat pembangunan, maka nilai persentasenya selalu naik dari tahun ke tahun.

Menentukan NJOP adalah langkah penting yang perlu dipersiapkan sebelum Anda menjual atau membeli rumah. Sekarang Anda telah mengetahui cara menentukan nilai jual objek pajak (NJOP) dengan langkah-langkah yang telah dibahas di atas.